Investir à l’île Maurice en 2026 : rentabilité et fiscalité

Maurice attire les investisseurs grâce à son environnement économique, son ouverture aux capitaux étrangers et son marché immobilier résidentiel. Le pays dispose d’un système juridique mixte, associant des éléments de droit civil d’inspiration française et des principes issus de la common law britannique.

Le marché comprend des appartements, des villas, des résidences intégrées et des programmes immobiliers destinés aux investisseurs internationaux. Les objectifs varient selon les secteurs : Grand Baie et Pereybère attirent une clientèle touristique, tandis que Tamarin et Black River séduisent notamment les familles et les expatriés. Moka bénéficie d’activités économiques, d’établissements d’enseignement et d’infrastructures urbaines.

Ces différences ne garantissent pas une rentabilité supérieure dans une région donnée. Le prix d’achat, la demande locative, les charges et la concurrence déterminent la performance du bien.

La fiscalité mauricienne peut présenter des avantages, mais elle dépend du statut du propriétaire et de la nature des revenus. Un investisseur résident fiscal français doit également examiner ses obligations en France. L’achat d’un logement à Maurice ne suffit pas à transférer sa résidence fiscale.

Les étrangers ne peuvent pas acquérir tous les biens dans les mêmes conditions que les citoyens mauriciens. Ils doivent vérifier le régime applicable, l’éligibilité du logement et les autorisations nécessaires.

Le Property Development Scheme (PDS)

Le PDS permet aux étrangers d’acquérir certaines résidences situées dans des programmes agréés. L’achat d’un bien résidentiel éligible pour plus de 375 000 USD peut ouvrir droit à un permis de résidence, sous réserve des conditions réglementaires.

Le conjoint et les enfants de moins de 24 ans peuvent également être concernés. Le permis reste lié à la détention du bien éligible : il faut donc vérifier les conséquences d’une revente ou d’un changement de propriété.

Le Smart City Scheme et l’Invest Hotel Scheme

Le Smart City Scheme concerne des projets urbains intégrant logements, commerces, bureaux et services. Toutefois, un logement situé dans une Smart City ne donne pas automatiquement droit à un permis de résidence. Les conditions varient selon le programme et la catégorie du bien.

L’Invest Hotel Scheme (IHS) concerne certains biens intégrés à des établissements hôteliers. L’acquéreur doit examiner le contrat d’exploitation, les revenus partagés, les frais de gestion et les conditions d’utilisation personnelle.

Avant de signer, demandez au notaire de vérifier le titre de propriété, l’agrément du programme, les restrictions applicables aux étrangers et les conditions de revente.

Pour un achat en VEFA, examinez également le calendrier des paiements, les modalités de dépôt des fonds et les garanties prévues au contrat. Un compte séquestre et une garantie bancaire d’achèvement sont deux mécanismes distincts. Les protections applicables dépendent du régime juridique et du contrat.

Source officielle : EDB Mauritius – Real Estate & Hospitality.

Global Property Guide estime le profit locatif brut résidentiel moyen à 3,29 % au troisième trimestre 2026. Cette estimation repose sur des prix de vente et des loyers demandés. Elle ne garantit pas le rendement d’un bien particulier.

Le rentabilité dépend notamment de la localisation, du prix d’achat, du type de location et des dépenses d’exploitation. Les chiffres moyens du marché ne doivent pas être confondus avec les performances annoncées pour certains programmes haut de gamme.

Source : Global Property Guide – Rendements locatifs à Maurice.

Quelles régions privilégier ?

Le Nord : Grand Baie et Pereybère

Le Nord attire une clientèle internationale et touristique. Un appartement bien situé peut convenir à une location longue durée ou saisonnière. Il faut néanmoins étudier la concurrence, les prix d’acquisition et les périodes de vacance.

L’Ouest : Tamarin et Black River

L’Ouest séduit les familles et les expatriés qui recherchent un cadre résidentiel. Les villas peuvent générer des loyers élevés, mais leur entretien, leur jardin et leur piscine augmentent les dépenses annuelles.

Le Centre : Moka et les zones urbaines

Le Centre peut intéresser les investisseurs qui ciblent les salariés, les étudiants et les ménages travaillant à proximité des bureaux et des établissements d’enseignement. La demande dépend de la localisation exacte et du rapport entre le loyer et le prix d’achat.

Location longue durée ou saisonnière ?

La location longue durée offre davantage de visibilité lorsque le logement accueille un locataire stable. Elle reste exposée aux impayés et aux périodes sans locataire.

La location saisonnière peut produire des recettes plus élevées à certaines périodes, mais entraîne des frais de commercialisation, de ménage, d’accueil et de gestion. Le taux d’occupation doit être estimé à partir de biens comparables, sans extrapoler les meilleures périodes à l’année entière.

Le rendement brut rapporte les loyers annuels au coût d’acquisition. Le rendement net tient compte des dépenses d’exploitation. Pour calculer le rendement après impôts, il faut aussi intégrer la fiscalité applicable au propriétaire.

Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ coût d’acquisition × 100

Prenons un appartement acheté 200 000 € et loué 14 400 € par an. Les montants suivants sont des hypothèses illustratives, et non une estimation du marché mauricien.

Le rendement avant fiscalité atteint 5,82 % si les dépenses indiquées sont les seules déduites. Ce résultat ne constitue pas un rendement net définitif.

Il faut encore examiner l’assurance, les réparations, la vacance locative, les frais d’acquisition et les éventuels intérêts d’emprunt. Pour une villa, ajoutez les coûts d’entretien du jardin et de la piscine. Pour une location saisonnière, prévoyez également le ménage et l’accueil.

Pour mesurer la solidité du projet, établissez trois scénarios : prudent, central et favorable. Faites varier les loyers, l’occupation et les dépenses afin d’évaluer l’effet d’une baisse des recettes.

La fiscalité à l'île Maurice dépend du type de revenu, de la résidence fiscale et de la situation du propriétaire. Le taux de 15 % ne constitue pas un taux unique applicable à tous les revenus locatifs.

Quel impôt sur les revenus locatifs ?

Depuis le 1er juillet 2025, le barème général mauricien des particuliers comprend les tranches suivantes :

Ce barème s’applique au revenu imposable, et non directement au montant des loyers encaissés. Les déductions autorisées et le statut fiscal du propriétaire peuvent modifier le calcul. Certains revenus immobiliers de non-résidents peuvent relever de règles spécifiques.

Sources : Mauritius Revenue Authority et portail fiscal officiel.

Existe-t-il un impôt sur la plus-value immobilière ?

L’absence générale d’un impôt sur les plus-values ne signifie pas que toutes les cessions immobilières sont automatiquement exonérées. Le traitement dépend notamment de la nature de l’opération, du statut du vendeur et des dispositions applicables aux transferts immobiliers.

Avant une revente, faites confirmer par un notaire les prélèvements dus par le vendeur et l’acquéreur. Vérifiez les textes en vigueur à la date de la transaction.

Quels droits de succession en cas de transmission ?

Une transmission immobilière dépend de la localisation des actifs, du statut fiscal du défunt, du mode de détention et des règles applicables dans chaque pays. Un résident fiscal français doit examiner les conséquences éventuelles en France.

La détention par une société mauricienne ne garantit pas une transmission sans frais ni formalités. Comparez les options avec un notaire et un conseiller fiscal compétents dans les juridictions concernées.

Quelles obligations pour un résident fiscal français ?

La convention fiscale entre la France et Maurice organise la répartition du droit d’imposer certains revenus et prévoit des mécanismes contre la double imposition. Elle ne supprime pas automatiquement les obligations déclaratives françaises.

Un résident fiscal français doit notamment vérifier les règles concernant les revenus immobiliers étrangers et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si les conditions légales sont réunies.

Source : Convention fiscale France–Maurice.

Si les loyers sont encaissés en roupies mauriciennes et les dépenses personnelles payées en euros, une variation du taux de change peut réduire la valeur des revenus convertis. Simulez plusieurs hypothèses plutôt que de retenir une baisse annuelle arbitraire.

La vacance locative 

Un logement vide ne génère aucun loyer, mais certaines charges continuent. Estimez les périodes sans occupation à partir de biens comparables.

Les frais de gestion

Les commissions varient selon le contrat et le type de location. Demandez un devis détaillé précisant les prestations, les frais annexes et les dépenses restant à votre charge.

Le risque lié au promoteur

Pour une VEFA, vérifiez les autorisations, le calendrier des travaux, les conditions de livraison et les garanties contractuelles. Faites examiner les documents par un notaire indépendant.

Le risque de revente 

Un statut immobilier particulier ne garantit ni une plus-value ni une vente rapide. Le prix de sortie dépend du marché, de l’état du bien, des frais de transaction et des conditions imposées aux futurs acquéreurs.

Aucune catégorie ne garantit à elle seule une meilleure rentabilité. Comparez les biens sur la base de leur coût total, de leurs recettes prévisionnelles et de leurs obligations juridiques.

• Rendement locatif brut moyen : 3,29 % selon Global Property Guide au troisième trimestre 2026. Ce chiffre ne représente pas le rendement net après charges et impôts.
• Fiscalité : le barème général mauricien des particuliers comprend des taux de 0 %, 10 % et 20 % depuis le 1er juillet 2025. Des règles particulières peuvent concerner certains revenus de non-résidents.
• Permis de résidence : l’acquisition d’un bien éligible au Property Development Scheme (PDS) pour plus de 375 000 USD peut ouvrir droit à un permis, sous réserve des conditions du programme.
• Achat par un étranger : les conditions dépendent du régime immobilier et du bien choisi.
• Rentabilité réelle : les frais d’acquisition, la gestion, l’entretien, la vacance et la fiscalité réduisent les revenus perçus.

Avant de vous engager, comparez plusieurs biens selon leur prix total, leurs loyers prévisionnels, leurs charges, les frais de gestion et la fiscalité applicable à votre situation. Vérifiez également le régime juridique de l’acquisition et les conditions de revente.

Pour découvrir les biens et programmes proposés, consultez Maurice Select. Faites valider les hypothèses financières et juridiques par les professionnels compétents avant de signer.