PDS, IRS, RES, G+2, Smart City, IHS : régimes immobiliers à Maurice

• Seuil de résidence : 375 000 USD pour les programmes PDS, IRS, RES, Smart City et IHS. Le permis couvre votre conjoint et vos enfants de moins de 24 ans (source : EDB, guidelines IRS-RES-PDS ; expat.com, 18 août 2026).
• Seuil G+2 : 6 millions MUR, soit environ 120 000 € (source : expat.com, 18 août 2026 ; conversion estimée, à reconfirmer le jour de l'achat).
• Droits de l'acheteur : 5 % de droit d'enregistrement. La hausse à 10 % prévue pour le 1er juillet 2026 est abrogée pour les projets agréés EDB (source : Finance Act 2026, Act No. 14 of 2026).
• Surtaxe de 10 % : le vendeur la paie sur certains G+2 situés sur terres de l'État ou Pas Géométriques, pas sur les schémas PDS, IRS, RES, Smart City et IHS (source : Finance Act 2026).

Ces sigles désignent les régimes que l'Economic Development Board accepte pour l'achat immobilier des étrangers. Le PDS a remplacé l'IRS et le RES. La Smart City bâtit des quartiers mixtes. Le G+2 ouvre les appartements en copropriété. L'IHS finance des unités d'hôtel gérées par un exploitant.

Maurice protège son sol. Les villas de rêve des portails d'annonces restent hors de portée si leur projet n'a pas reçu l'agrément de l'EDB.

Le PDS réunit villas et appartements dans des résidences sécurisées. L'IRS et le RES, ses ancêtres, vivent surtout en revente. Le G+2 vise les immeubles d'au moins 2 niveaux au-dessus du sol. Pour une vision d'ensemble, notre analyse sur l'investissement à l'île Maurice en 2026 est également disponible et à jour.

Tout dépend de votre budget et de votre projet de vie. Le PDS convient à une famille qui veut s'installer, avec un permis de résidence dès 375 000 USD. Le G+2 coûte moins cher dès 6 millions MUR mais n'ouvre le permis que si l'achat atteint ce même seuil.

Imaginez deux profils. Le premier quitte la France avec 2 enfants de moins de 24 ans : le PDS lui garantit un permis pour toute la famille. Le second veut un pied-à-terre qui rapporte : le G+2 lui évite d'immobiliser 375 000 USD.

Un détail piège beaucoup d'acheteurs. Le G+2 n'exclut pas la résidence, contrairement à ce que répètent certains sites. Un appartement G+2 à 400 000 USD ouvre le même permis qu'une villa PDS à ce prix (source : expat.com). Pour calibrer votre budget global, faites un tour sur notre étude du coût de la vie à l'île Maurice en 2026 .

Toute acquisition passe par un notaire mauricien et doit entrer dans un schéma autorisé par la loi. Le notaire vérifie le titre de propriété et la base légale de l'achat. En ce qui concerne le droit d'enregistrement de 5 %, il se règle à la signature de l'acte authentique.

Trois étapes rythment votre dossier :

1. Réservation : vous signez un contrat préliminaire de réservation pour un achat sur plan, encadré par l'article 1601-38 du Code civil mauricien, avec un dépôt de garantie dont le montant se négocie avec le promoteur.
2. Instruction : le promoteur ou le notaire dépose votre dossier auprès de l'EDB avec vos justificatifs et l'origine des fonds.
3. Acte authentique : le notaire reçoit l'acte et l'enregistre auprès de la MRA.

Sur 6 millions MUR en G+2, le droit d'enregistrement atteint 300 000 MUR (5 % du prix, calcul interne). Côté devise, un intermédiaire agréé indique que l'EDB exige désormais 85 % du prix en roupies mauriciennes et 15 % en devise étrangère (source : Westimmo, citant l'EDB, à confirmer auprès de votre notaire avant tout virement).

Maurice ne taxe pas les plus-values (0 %) et applique un barème progressif de 0 % à 35 % sur vos loyers. Le principal piège se cache dans le titre foncier, surtout sur les terres de l'État et les Pas Géométriques, où la surtaxe de 10 % et les litiges de propriété menacent la revente.

Les chiffres 2026 sont nets. Le Finance Act 2026 fixe quatre tranches sur le revenu imposable : 0 % jusqu'à 500 000 MUR, 10 % sur les 500 000 MUR suivants, 20 % jusqu'à 12 millions MUR et 35 % au-delà (source : Finance Act 2026, Act No. 14 of 2026). Le taux unique de 15 % que certains sites citent encore appartient au passé.

Côté pièges, le ministère du Logement a annoncé que 364 sites des Pas Géométriques vendus entre 2014 et 2016 seront considérés comme transférés illégalement (source : expat.com, 18 août 2026). Méfiez-vous aussi des plages dites privées, car l'accès public au rivage reste garanti. Une villa PDS ne vous donne pas non plus le Golden Visa, qui exige 1 million USD investis dans une activité économique.

Le Non-Citizens (Property Restriction) Act pose la règle : un non-citoyen, même titulaire d'un permis, achète uniquement dans les catégories prévues par la loi. Et la France ? Le piège classique touche l'IFI. Si vous restez résident fiscal français, vos biens mauriciens entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, dès que votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€ (source : impots.gouv.fr).

Si vous devenez résident fiscal de Maurice, seuls vos biens situés en France restent concernés. La convention fiscale entre la France et Maurice (1980) répartit ensuite l'imposition des revenus. Faites valider votre situation avant de signer.

Votre choix ne doit pas être impulsutif, il doit correspondre en tout point à vos besoins et vos projets une fois à l'île Maurice.

Faites valider votre éligibilité et comparez les programmes PDS ou G+2 adaptés à votre budget avec nos conseillers.